[2019.04.29] 戴德梁行高偉雄:工商舖下半年料重拾正軌 特別看好工廈

戴德梁行高偉雄:工商舖下半年料重拾正軌 特別看好工廈

發表日期:2019年4月29日

      據地產站4月29日報導,投資物業市場轉好,戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄認為,隨着外圍市況緩和,下半年投資市場料重拾正軌,而工廈市場具活化政策推動,料率先獲投資者留意。

      據戴德梁行數字顯示,2018年過億元投資宗數及金額為歷史新高,涉及400宗及2,200億元,平均每宗約5億至6億元。今年首季宗數由平均100宗跌至20多宗,成交金額跌幅更大,由500億跌至70億元。

      高偉雄指出,投資市場買家主要來自本地投資者、內地資金及房地產基金,而去年中美貿易戰爆發,即令投資市場轉淡靜。

      「自去年7月起,中美貿易戰出現,內地資金即難以出境,來港投資個案即減少,即使不少內地機構本身在港可以集資,但在貿易戰下,不敢作高調投資。至於本地投資者,向來倚靠沽貨而換貨,當投資氣氛轉淡,買賣減少,本地投資者亦失去入市動力,加上貿易戰影響營商氣氛,投資者本業亦受影響,會比較敏感,換言之,3批買家僅剩下房地產基金,令投資金額及宗數跌7成。」

      3月份起,整體樓市出現反彈,大額投資市場亦活躍,近日如會展廣場辦公大樓3層甲廈樓面,以約18億元沽出。

      高偉雄認為,外圍市況漸穩定,相信下半年市況重拾正軌,「利好因素是美國減慢縮表,市場預期由加息變減息,而中美貿易戰亦緩和,多項因素令投資市場好轉,近期漸見投資者重新入市。

      如果中美貿易談判順利,內地資金重返,下半年大額投資可重拾正軌。值得留意的是,去年即使買賣淡靜,工商舖價格亦沒有調整。」

      投資市場向好,惟高偉雄認為,目前投資物業回報率低,令財團入市興趣降,「如2008年市況轉差,投資物業回報率高見4至5厘,即可吸引各路資金入市。現時投資物業普遍僅約2厘,對房地產基金來說甚為乏味。」

      多項投資物業上,他特別看好工廈,活化政策重啟可推動買賣,「工廈呎價較其他物業便宜,政府活化工廈政策2.0可推動成交,其中工廈重建增加2成樓面,對財團來說具吸引力。

      地區方面,葵荃區工廈普遍沒有高限,有利重建。」 商廈方面,他認為甲廈租金在高位整固,料價格較穩定,而投資上,即使位處非核心區,只要質素理想,全幢甲廈仍成基金及中資追捧對象。

      零售消費去年回穩,高偉雄分析,基建落成帶動人流增加,以油尖旺區最明顯,「高鐵、港珠澳大橋落成,令更多旅客前往九龍區如油尖旺,相信有助商舖投資。」

      他認為,地區商場消費穩定,最能夠吸引房地產基金,「地區商場消費非常穩定,基金可接受購入時回報較低,只要通過翻新或重新定位,可提高回報率。」

      在大灣區概念下,香港金融業角色更為重要,高偉雄預期,可推動中港物業投資氣氛,並看好寫字樓前景。

      從事地產界多年,高偉雄主力大額物業投資,接觸不同的本港及海外投資者。投資市場能否暢旺,資金成關鍵,高偉雄睇好大灣區對香港正面影響,有利投資市場發展。「香港在大灣區角色是金融,以及對世界接軌的法律、仲裁、均是高增值服務,長遠來說,可吸引不同大型機構來港設點。

      現在已有不少民企老闆,包括南方城市如福建、深圳及廣州,已來港投資及在香港居住。愈來愈多民企在香港設點,公司老闆來港居住,把香港當作其中一個家,便開始買寫字樓及作出其他投資。」

      同時間,他指亦有香港投資者往大灣區其他城市尋找機會,而商廈易於管理,料最吸引資金,「第一階段料以深圳廣州最多人留意,其他二城市如中山、珠海、惠州、東莞則其次,準買家要等大灣區政策如何落實,因為跨境投資者包括房地產基金及私人投資者,要求政策比較實在。

      項目上,料以投資寫字樓為主為,誇境投資的買家不是身在該地, 如果營運商場、酒店比較麻煩。地區方面,深圳寫字樓價格上已反映,而廣州相對低水,他們會開始留意。」

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