[2019.01.19] 2018年上半年車位成交暢旺 下半年走勢逆轉

2018年上半年車位成交暢旺 下半年走勢逆轉

發表日期:2019年1月19日

    據地產站1月19日報導,政府早年頻頻向樓市加辣,令散戶炒家轉投買賣車位,2018年上半年樓市暢旺,各區車位破頂成交湧現;惟自下半年起樓市逆轉,車位就陸續出現「見血成交」,當中尤以炒風最盛的東涌、沙田及深井等新界地區最為受挫。

    車位投資成本少、風險低,現時買入一個$200萬或以下車位只需繳付1.5%雙倍印花稅(DSD),連同代理佣金及律師費等,雜費一般少於成交價3%,相較住宅市場有額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)等10%至20%的辣稅,車位買賣自然划算得多,因此炒風不絕。

    其中新界區車位由於普遍低水,故炒賣亦較為活躍,不過自去年起多區車位已升穿「一球」,適逢下半年樓市轉勢,車位價亦緊隨樓價急跌,故最近大多車位蝕讓多屬去年買入。

    以東涌為例,區內除了細單位受投資者追捧,車位早前更直接受港珠港大橋利好,成為炒家至愛。

    據EPRC(經濟地產庫)顯示,單單2017年下半年至2018年上半年間,東涌已錄約450宗車位買賣,平均按年漲價達50%以上。

    例如去年4月映灣園B2層單號車位造價$180萬,但2017年4月同屋苑一個同層雙號車位只需$100萬已有承接,按年升幅達80%。

映灣園雙號車位 持貨2個月蝕$27

    映灣園2018年1月份就有20宗住宅車位易手,平均造價達$157.2萬,較2017年上半年平均造價$100萬,升值逾五成。而至去年8月,即大橋臨近關鍵日期9月份時,屋苑車位均價更達最高位$188萬。

    然而,隨9月起樓市利淡消息湧現,屋苑車位交投即時量價同挫,10月份大橋開通更錄零成交,直至去年12月車位均價跌至$144.4萬,按年貶值逾8%。上月錄得B1層雙號車位,更以2018年最低價$132萬沽出。

    不過原業主於2014年以$59萬買入,故帳面仍獲利$73萬止賺離場。

    惟事實上,自去年跌市起,東涌陸續出現車位蝕讓或「明賺暗蝕」個案。例如映灣園B2層雙號車位於去年9月以$189萬售出,原業主於同年4月以$185萬買入,持貨半年僅升值$4萬或2.2%,原業主扣除雜費及印花稅等止蝕約$1.5萬離場。

    然而故事未完,於9月高位接貨的新買家遇上樓市轉勢頓成「車位蟹」,持貨兩個月後,於去年11月便以$162萬「出血價」轉售,帳面蝕讓$27萬或14.3%。

    中原地產分區營業經理陳旭明指,東涌於去年12月錄得4宗車位以平價易手後,至今一直「捧蛋」未有車位成交,現時車位準買家或查詢客比旺市時大減一半。目前映灣園車位月租介乎$2,500至$2,700,昇薈月租則約$2,300至$2,400。若以最近成交價計算,車位租值回報只有2.2厘至2.8厘。

    沙田車位亦是炒風活躍的地區之一,不過濱景花園本月初就錄得一個地下單號車位造價跌穿「9字頭」,以$89萬易手,重回2018年第一季水平。原業主於去年7月以$113.8萬摸頂入市,持貨近半年,未計其他雜費,帳面已蝕$24.8萬。

    至於沙田另一車位熱炒屋苑——富豪花園,上月亦錄得一個B2層雙號車位損手成交。原業主於2018年7月份以$83萬購入車位,至同年12月以$81.3萬沽出,帳面蝕$1.7萬離場。其後屋苑車位造價再下試「6字頭」,一個B2層雙號車位於去年12月尾以$70萬易手,不過原業主於2013年1月以$25.8萬買入,故帳面仍獲利$44.2萬或1.7倍。

環宇海灣車位 3年多僅賺$5.8

    至於深井碧堤半島錄蝕讓成交,屋苑一個L6樓單號車位,於2018年12月尾以$100萬易手,不過原業主於去年4月底以$98萬入市,帳面僅賺$2萬,扣除約3%雜費、律師費等,料實蝕近萬元離場。

    順帶一提,新買家除購入上述車位外,另同樣斥$100萬購入L8樓一個雙號車位,意味是次共斥$200萬掃貨。

    其實碧堤半島亦於2018年11月出現車位撻訂,一個公司買家原於去年8月以$122.2萬摸頂承接L8層單號車位,4個月後撻訂料失約$6萬訂金連雜費。

    荃灣環宇海灣於上月尾錄得L2層單號車位成交,原業主於2015年11月以$134萬一手買入車位,持貨3年以$139.8萬沽出,帳面僅獲微利$5.8萬或4.3%,扣除雜費近乎平手離場。

    天水圍嘉湖山莊於2018年12月初錄得蝕讓成交,該車位位於景湖居B層雙號,原業主於去年6月尾作價$149.5萬買入,最終於同年12月初以$112萬易手,持貨半年帳面蝕$37.5萬,物業貶值25.1%。

    同區慧景軒亦於上月中旬錄流血成交,原業主於2018年7月,以$133.8萬購入屋苑一個G層雙號車位,持貨半年終以$126.6萬沽出,帳面損手$7.2萬或5.4%。

九龍及港島車位 叫價堅挺

    相對新界而言,九龍及港島車位價錢較硬淨,即使去年摸頂買入持貨半年轉手,絕大部分亦頂多近平手離場,甚少蝕讓。例如位於牛池灣瓊東街2號的新麗花園,一個LG層雙號車位於上月尾以$100萬成交。

    原業主於2018年6月以$93.5萬摸頂買入,持貨半年扣除雜費微賺約$3.5萬。

    不過亦有個別案例,如鴨脷洲深灣軒於去年12月錄得一個2樓雙號車位成交,造價$235萬,原業主早於2017年5月以$250萬入市,持貨約1年7個月,未計其他雜費,帳面已蝕$15萬。

    資料顯示,原業主登記名字為楊傳亮,無論中文及英文,均與其士集團獨立非執行董事同名,料為同一人。

    中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,2018年整體住宅車位買賣登記達$166.37億及8,968宗,金額打破2017年$161.28億創歷史新高。宗數則連續3個年度企穩於9,000宗水平,反映車位市況平穩暢旺,市民對車位需求殷切。

    2018年一手錄得3,250宗住宅車位買賣登記,總值$79.63億。雖然金額創歷史新高,但宗數就按年下跌6.8%,並連續3個年度徘徊於3,300宗附近。

    至於2018年二手住宅車位就錄得5,718宗買賣登記,總值$86.74億,按年微跌1.5%及2.7%,但仍屬歷史次高,顯示車位需求強勁,二手車位買賣依舊活躍。

    當中深井豪景花園屬全港車位成交量次高屋苑,錄339宗及$4.57億,均價$134.8萬,大部分造價約$80萬至$90餘萬,反映屋苑車位亦有水位可賺。日出康城則錄317宗,排名第三位,總值$6.93億,均價$218.6萬。

    三區劃分,去年新界錄得最多住宅車位成交,共5,925宗及$100.51億。九龍區錄2,154宗及$47.35億;港島則錄889宗登記及$18.50億。

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