[2019.01.15] 世邦魏理仕:2019年第一季後樓市投資將活躍

世邦魏理仕:2019年第一季後樓市投資將活躍

發表日期:2019年1月15日

    據地產站1月15日報導,世邦魏理仕發表2018年第四季樓市觀察報告,表示受環球經濟不明朗因素影響,第四季寫字樓租務及商業地產投資轉弱; 投資活動會在2019年第一季後重新活躍起來。

2018年第四季市場概要

甲級寫字樓

•    租賃氣氛在2018年第四季減弱,與缺乏新供應有關。淨吸納量由第三季的130萬平方呎跌至第四季的15萬2000呎。全年計算的話,2018年的淨吸納量達300萬呎,為2010年以來錄得的最高記錄,當中超過一半的租賃活動是位於新落成的商廈。

•    中資企業租賃寫字樓步伐減慢,佔核心區新租務的比例由第三季的28%跌至18%。中環的甲級寫字樓空置率維持0.9%。

•    共享工作間繼續擴張,但活躍的為數家主要的共享工作間營運商。

•    受承租需求減弱影響下,租金增長放慢。第四季中環租金按季增長僅錄得0.6%,按年增長則達到7.1%。非核心商業區的租金增長亦同樣只錄得輕微增長,在港島東和九龍東分別錄得按季1.3%及0.8%上升,兩區按年增長則分別錄得11%及6.7%。

商舖
•    受中美貿易衝突和股票市場波動影響,市場消費氣氛減弱。十月零售業總銷貨值按年上升6%,但十一月的零售業總銷貨價值增長放慢,僅錄得按年1.4%的增長。

•    訪港旅客數字理想,在十月和十一月合共錄得按年15.9%增長,為出售保健、個人護理和化妝用品的零售商帶來良好及持續的租賃動力。

•    四大主要零售區的街舖空置率由第三季的3.6%輕微上升至3.8%。但全年的空置率則由去年的4.1%下跌至3.8%。

•    四大主要零售區的街舖租金按季下跌了0.4%。但全年租金則錄得0.2%增長,結束連續四年租金下跌的趨勢。

工業及物流
•    第四季的工業及物流租務主要由高增值產品行業帶動,包括特殊品運輸、數據中心和汽車公司等等。

•    貨倉空置率由第三季的2.9%下跌至第四季的1.9%,為自2014年第三季以來的最低紀錄。貨倉租金按季上升0.6%,按年增長則為2.8%。

•    第四季最矚目的工業地成交為新意網以約55億購得將軍澳數據中心地,地皮可建樓面面積達120萬平方呎。

投資
•    商業地產投資按季上升29%至255億,帶動2018年全年投資總額達1425億,為史上第二高紀錄。

•    第四季的商業物業買賣活動主要由房地產基金帶動。主要交易為一家私募基金管理公司牽頭的財團以120億收購12個民生商場。

•    受投資氣氛減弱影響,寫字樓的價格按季下跌0.9%,是自2014年第三季以來的首次下跌。寫字樓回報因而增加四個百分點,為自2016年第三季以來首次上升。但以全年來計算,寫字樓價格按年上升13.4%,商舖上升2.2%,工廈則上升11.7%。

2019年展望

甲級寫字樓
世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓執行董事駱應銘表示:「環球經濟不穩定因素會影響中資和跨國企業在上半年的租賃需求,對核心區的甲級寫字樓租金帶來下行壓力。

    今年企業會採取節省成本策略,加上在非核心區漸漸形成新商業區,預料遷出核心區的步伐會加快。我們預測今年核心區的寫字樓租金會最多下跌5%,非核心區的租金升幅則可達5%。

    而在過去幾年增長迅速的共享工作間則會在今年減慢發展步伐,轉為專注於為正在營運的中心物色用戶。」

商舖
    世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖資深董事温運强表示:「跨境基建的落成會令訪港旅客人次持續增長及刺激本地零售市場,因此今年個人護理和化妝用品零售商的租賃需求會繼續強勁。

    消費習慣的改變減低了消費者對大型旗艦店的需求,業主今年很大機會將零售樓面分割成較小舖位以吸引新租戶。Pop-up Store繼續受品牌歡迎,可以幫助品牌測試新產品的市場反應。

    今年會有約250萬平方呎新樓面投入商舖市場,其中約七成位於四大零售核心區。這也意味著2019年商舖租務會集中於核心零售區。」

工業及物流
    世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流資深董事黎尚文表示:「將軍澳的數據中心地皮吸引了9家財團競投,最終以每方呎樓面地價約4,500元成交。

    這宗去年底的矚目成交顯示了數據中心已經成為了最受青睞的資產之一。隨著科技在傳統和新興行業擔當的角色日益重要,市場對數據儲存設施的需求會繼續增強。與此同時,其他高增值產品的公司例如特殊品運輸和其他科技相關的行業會帶動今年的租賃活動。

    然而,工業地短缺問題加劇,未來五年約600萬呎的貨倉用地會轉作其他用途。我們預料今年的工廈租賃活動主要由強制搬遷帶動,工廈活化計劃重啟的話會加快強制搬遷步伐。」

投資
    世邦魏理仕香港資本市場執行董事王振康說:「貿易衝突和股票市場波動影響了去年第四季的投資氣氛,但我們預料投資活動會在今年第一季之後重新活躍起來。

    商業地產的價格會有輕微調整,投資者可以趁著市場氣氛轉弱的好時機,物色質素高而價錢合宜的物業。我們預期2019年受惠於遷離核心區的發展趨勢,市場對非核心區寫字樓的需求會增長。

    活化工廈計劃一旦重啟,投資者將會更熱衷購買全幢工廈用作重建用途,帶動工廈價格上升最多5%。」

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