[2018.12.10] 美聯:本港樓價不會暴跌 料明年跌幅約1成

美聯:本港樓價不會暴跌 料明年跌幅約1成

發表日期:2018年12月10日

      據地產站12月10日報導,美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,貿易戰爆發導致今年下半年樓市氣氛逆轉,成交量價齊跌。2018年全年一手私樓註冊金額2,000億元水平,二手住宅註冊金額則創出8年新高,至於二手樓價迄今已從高位回調約6.5%,但仍錄得約5%的升幅。

      布少明預期,貿易戰及市場情緒兩大因素仍將困擾未來樓市走向,料2019年樓價將有所回調,預計幅度在一成之內。

      布少明指出,今年上半年一手私樓及二手住宅註冊量合共錄34,852宗,比起去年下半年30,443宗上升約14.5%,創一年半新高;涉及金額達3,239億元,較去年下半年2,602億元更增加約24.5%,是自2010年下半年後首度衝破3,000億元水平,僅次於97年上半年約3,790億元,為21年來的新高。

      但到下半年,市況急轉直下,總結全年,今年新盤「額量齊跌」,全年一手私樓註冊金額料會達2,150億元,按年跌逾11%。預計一手私樓註冊量達16,000宗,按年跌約14%。二手「額升量跌」,今年二手住宅註冊金額創出8年新高,料達3,400億元,按年升約8.7%,二手住宅註冊量乘上半年的旺勢而站穩逾40,000宗的水平,料達43,400宗,按年跌約3.8%。

      布少明指出,若按區域劃分,三區樓價全面回調,新界區樓價至今已較高位跌約9.15%,調整幅度為三區最大;其次為港島區,至今較高位回調約7.98%;至於九龍區亦已較高位回落6.49%。

      布少明強調,本港樓市基本因素不變,美國加息步伐更有望於2019年放慢,本地樓價未有暴跌的空間。只是目前本港樓市由情緒主導,跟隨大市起落。

      不過,隨著12月初「習特會」成功達成90天「停戰協議」,市場悲觀氣氛沖淡,近期二手交投已有所回升。全港35個大型屋苑於11月26日至12月2日的一週內錄42宗買賣,是自7月中以來,19周後首次重上40宗水平,反映市場已初步消化壞消息的影響。

      此外,自從10月19日「白居二」成功申請者陸續獲發批准信以來,未補價的第二市場交投急升,今年11月居屋及公屋第二市場成交量達197宗,按月升約35%,連升兩個月之餘,更創出20個月新高。估計未來「休戰期」內,二手交投有機會反彈。

      如貿易戰不再惡化,於新供應穩定下,布少明料2019年樓價會向下調整最多10%之內。樓價的走勢將視乎屆時的市場氣氛,假如貿易戰繼續舒緩甚或解決糾紛,中美關係重回正軌,樓價走勢將較預期好。

      可以預期的是,基於樓價較高位累積一定跌幅,市場的悲觀亦開始氣氛消散,料積壓多時的購買力將逐步投入市場,特別是新盤的表現可看高一線。

      估計2019年一手私樓註冊將呈現「額量齊升」的局面,一手私樓註冊量達約17,500宗,較2018全年估計的16,000宗,回升約9.4%;一手私樓註冊金額則錄約2,250億元,較2018全年估計的約2,150億元上升約4.7%。

      料明年二手住宅註冊則「額跌量升」,二手住宅註冊量回升至45,000宗水平,較18全年估計的43,400宗,按年回升3.7%;二手住宅註冊金額則跌至約3,200億元的水平,較18全年估計的3,400億元,按年回落5.9%。

      對於早前有地產界人士指納米樓有機會跌價三成,布少明表示不認同。他認為,細價樓雖然有機會「跌贏大市」,但如果大市會下調10%,細價樓最多只會跌價15%。他解釋,基於預期明年經濟環境不會轉差,失業率會維持低位,大幅加息機會微,樓市走勢主要視乎貿易戰。

      而樓價經歷一段回落後,買家亦有再度入市,如最近嘉湖山莊跌價兩成後就交投大增,因此預料明年樓市會價跌量升,農曆新年後有望回復正常,而細價樓及納米樓於市場內亦有一定需求,因此預料跌價後會出現承接,支持樓價。

      布少明補充,金額過億元之類的超級豪宅,由於需求大但供應少,因此明年仍有機會創新高價,而此類豪宅最近成交量亦無減少,目前仍有國內客購入。而豪宅買家向來不在意租值回報,相信來年豪宅租金會維持平穩。

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