[2018.12.03] 世邦魏理仕:核心區甲廈租金成本高 長沙灣投資價值大

世邦魏理仕:核心區甲廈租金成本高 長沙灣投資價值大

發表日期:2018年12月3日

      據地產站12月3日報導,世邦魏理仕認為,由於核心區甲廈租金成本高,預計搬遷情況持續,非核心區甲廈租售價向好。而長沙灣在基建配套及新項目帶動下,投資價值大,更適合中小企。

      今年上半年投資市場仍暢旺,據世邦魏理仕數據顯示,今年大額投資總涉及金額約1,200億元,世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平指出,連同個別大額物業截標,有望短期內落實成交,預計全年買賣金額可達1,500億元,與2017年1,800億元比較,下跌逾1成,「數字雖然下跌,但其實表現不差,去年數字創新高,主要因受多宗巨額成交帶動,包括中環中心402億元成交。」

非核心區商廈 看高一綫

      從成交物業類型分析,今年與去年同樣以商廈買賣成重心,今年甲廈涉及金額約730億元,暫佔全年成交量約6成,其次工廈及零售各佔約200億元,他指:「商廈整體出租率高,亦有用家購樓面自用,故商廈整體交投仍理想。」

      整體商廈空置率甚低,而中區甲廈更是極少交吉,故租金屢創新高。他指出,核心區商廈租金漸見頂,「核心區需求略為放緩,包括中資公司在連續數年搶租後,2018年已放緩,近半年有貿易戰影響,需求略減。相信甲廈租金明年見頂,但因出租率高,租金料在高位橫行,或有5%以內跌幅。」

      投資角度上,陳錦平指,核心區甲廈投資價值或不及非核心區,「預計短期租金升值空間未必很高,目前核心區甲廈回報率極低,約2.2%;加上息口趨升,作收租回報未必吸引。目前租金相對硬淨,價格大跌機會則不高。」

      非核心區商廈具投資價值,主因近年核心區租金高企,「中區租金屢破頂,帶動周邊地區如金鐘、灣仔及銅鑼灣租金同步向上,若機構想搬遷以節省租金,需遷往非核心區如港島東及九龍東。

      2019年,整體商廈新供應約250萬平方呎,值得留意是很多新落成的商廈已獲預租,故僅約120至130萬平方呎待租,按每年正常吸納量計,不難以消化。」

      他指出,九龍東漸發展成CBD2,自然成搬遷之選,他認為長沙灣區前景值得留意,「近幾年東九龍新落成商廈樓面大,每層面積達2至3萬平方呎,對大型機構是適合,中小型企業可能更喜歡樓面細,一層數千平方呎,可租用全層私隱度較高,長沙灣區商廈樓面較細更合中小企。」

長沙灣交通便 樓面細合小企

      交通配套及未來發展上,長沙灣亦具備良好條件,「九龍區以尖沙咀商廈最理想,惟租金較高,其他地區以長沙灣最理想,交通配套好,而基建落成後,長沙灣前往高鐵站便利,另連接8號幹綫前往機場及港珠澳大橋等亦相當快捷。前景方面,以往區內甲廈不多,新世界於區內投得多幅商業地,商業氣氛必有所提升。」他指目前區內商廈租金每呎約25至30元,相當便宜,料租售價均向上。

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