部份銀行按揭設特別條款要留意

      據地產站7月7日報導,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出,政府放寬按揭成數,物業出租最高可借6成,令「出租按揭」申請比率近月上升。不過要留意,原來有些銀行按揭設有特別條款,譬如某大型銀行在貸款信上會列明:「該物業用作出租用途,在訂立任何租約前,需要得到銀行的書面同意」,究竟用意是甚麼?如果沒有遵從,會否面臨「call loan」(追收貸款)?

      以往不少俗稱「收租佬」的投資者買樓申報自住,但其實是膽博膽「偷雞出租」,希望獲得較高按揭成數。不過,由於政府近年放寬按揭成數,現時出租都可申請6成按揭,所以「收租佬」毋須再偷偷摸摸,申請按揭時便明正言順申報出租。除了可免除風險外,租金收入計算方法最近亦獲得放寬,由以往打7折變成打8折,令買樓彈藥增加。

      不過要留意,有大型銀行現時列明,按揭借款人在訂立任何租約前,須得銀行書面同意——通常這條款都是在貸款信最後部分,所以很多人忽略。換句話說,在該銀行申請按揭後,理論上每換一名租客、訂立新租約,都要得到銀行書面同意。另外,亦會訂立條款,當業主斷供時,銀行有權要求租客直接將租金繳付銀行,以補償供款。

      有些業主便擔心:「那麼每次我找到新租客都要得到銀行書面同意,豈不是增添麻煩?甚至影響租金收入!」

      銀行設立該些條款的主要目的是保障業主以合理租值及租期租出單位。皆因在香港,只要租客在有效租約期內按租約條款交租,就有權住到租約期滿,這權益與業主有否供樓無關。假如業主斷供、而銀行沒法聯系業主,而租客繼續交租給業主的話,業主就可繼續穩袋租金,租客亦可繼續安心住在單位內。

      再進一步推論,假如銀行沒有訂立條款要求業主提交新簽租約申請,業主如與租客簽了一份每月$1、年期30年的租約。如到時業主「斷供走佬」,那麼租客就可以每月$1 住到完約了。因此,部份銀行對於收租物業,會有特定的條款以保障自己。

      有人或會問:「如果我層樓換了新租客,又不想通知銀行,會有甚麼法律責任?」這只會構成違約論,最壞情況只是「call loan」,沒有刑事責任,但筆者沒有聽聞銀行如此激進地因為這些小事而「call loan」,相信條款設立只是防守性,所以毋須過份憂心。

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