訛稱自住使銀行及按保公司批出高成數按揭可判監

      據地產站6月4日報導,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,近日有一單按揭新聞,於不同討論區引起激烈討論,事緣有業主訛稱單位屬自住物業,詐騙銀行及按保公司批出高成數按揭(80%按揭)貸款約490萬元,因而被判監16個月,另充公約107萬犯罪得益。

      其實過去已有相類近的案件,只是這次的充公金額高,令關注度更高,我們亦接到不少有關高成數按揭出租疑問,最多人忽略的是單位曾經自住一段時間,但之後因子女讀書或工作地點轉換而把單位轉作出租,雖未有向銀行申報,但不少業主認為位已升值,未還供款已低於物業市值的50%,這情況下是否便不算是高成數按揭出租,不會犯法呢?。

      其實,根據現時金管局及按保公司規定,出租物業是不允許以按揭保險計劃承造按揭。

      也即是說,若想出租物業,首先要確保物業沒有承造高成數按揭。即使買入物業時的初衷確實是自住,因家庭變化等因素而把原先報稱自住的物業出租,如被按揭保險公司或承造按揭的銀行發現,銀行是有權因業主未有遵從按揭合約及按保公司契約而「call loan」,不單要即時清還餘下的按揭貸款及更可能被強制性加徵保費。

      同時,由於銀行及按保公司會不定時發信調查,甚至要求業主簽署自住聲明及要提供水電煤證明,如胡亂作答,或是以過去網上流傳的做法,出租時要求租客保留一份水費單等,作為自己證明用途,或為有機會因虛假聲明或詐騙等罪名而負上刑責。

      如果希望把高成數按揭單位出租的話,最簡單的處理方法是先「甩走」按揭保險,轉按至5成或以下按揭,這方法最大的好處是可以合法出租外,還可以賺取銀行轉按現金回贈,算是一舉兩得。

      不過,亦經常會有業主認為原有的按揭鎖息上限是較現時息率優惠,又未有套現打算的話,不想轉按。這情況是否可向銀行申報有意把位改作出租用途,計算物業貸款餘額與符合出租門檻的50%按揭金額之間的差額,補回差額後再出租呢?答案是可以的,但要注意,這類個案多數是因為單位已升值,轉按時用最新市值計算,未還貸款額低於最新市值的50%。

      可是如不轉按的話,部分銀行及按保公司是會以貸款當年的物業售價,去計算按揭成數的50%。

      例如買入價是600萬,當時做了80%按揭,連同加借按揭保費,貸款額約490萬元,供款5年,未還貸款額約435萬元,即使假設現時物業市值已升至900萬元,以新市值計算下,貸款金額少於市值50%,表面上符合出租條件,但如果不是轉按,而是於原按揭下希望取消按保出租,銀行的計算方法,是會以當年買入價600萬去計算50%按揭,即這例子中的業主,要補回約135萬元才可以出租。

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